南京楼市波动下的办公室装修之变

2024-9-4 11:42:37

一、南京楼市现状及影响

南京楼市价格持续下跌，成交量也不断萎缩。根据相关数据显示，南京楼市二手房挂牌价从 25124 元变为 25084 元，本周下跌 40 元，持续下跌。同时，在售二手房数量也在持续增加，近三周在售二手房数量分别为 138784 套、137786 套、142832 套。

南京房价已经连续多月下跌，如统计数据显示，南京房价已经 5 连跌了。2023 年 9 月份，南京新房价格环比下跌 0.8%，同比下跌 0.5%；二手房环比下跌 0.9%，同比下跌 4.0%。且南京楼市整体行情下行空间明显，房价下跌的区域包括大校场、南站、仙林湖等多个区域。

成交量方面，南京楼市成交量跌七成，限购后首退房摇号爆冷。2 月份，南京新房成交 2150 套，比 1 月份 (7188 套) 下降七成。3 月份虽然上市量较 2 月份增加了近一倍，但与去年同期相比，上市量还是缩水很多。

南京楼市的这种现状对商业地产也产生了一定的影响。一方面，南京房价连续三月下跌，各大房企盯上商业地产。数据显示，7 月南京房屋销售价格相比去年同期上涨了 7%，比六月下降 0.5%；其中新建住宅价格同比上涨 11.4%，环比下降 0.6%；二手住宅价格同比上涨 2%，环比下降 0.6%。在此情况下，保利和招商等房企都提到了加大对商业地产的投资。另一方面，南京楼市下跌使得刚需市场萎缩，这也间接影响了商业地产的购买力。同时，一些本土房企深陷债务，如南京同曦房地产开发有限公司已被列为被执行人，被限制高消费，其旗下的同曦鸣城商业中心和同曦国际广场两大知名商场或将易主。此外，南京国美电器商场也被拍卖，起拍价比评估价低约 1.2 亿元。这些都反映出南京楼市下跌对商业地产带来的冲击。

二、办公室装修价格解析

（一）不同档次装修费用

在南京，办公室装修分为不同档次，价格区间也有所不同。简单装修大概需要 500 - 700 元一平左右，一般没有鲜明的风格，装饰非常简洁，所用材料档次不高，能满足基本办公需求。中等装修大概需要 700 - 1100 元一平左右，有比较明显的装修风格，装饰更加精美，选用中高端品牌材料，空间布局合理。高端装修大概需要 1100 元一平以上，上不封顶，兼具实用性与美观性，整体非常有质感，对设计、材料、施工等方面都非常考究。

（二）分项费用占比

南京办公室装修费用一般分为装修分项费用和办公家具综合费用。其中，装修分项费用约占总费用的 40% - 50%，包括隔断工程（石膏板隔断、玻璃隔断、铝合金隔断、轻质砖砖墙隔断等等），电路改造工程（强电，弱电），地面工程（地砖，大理石，地毯，木地板，地板革，地坪漆等等），吊顶工程（整体石膏板吊顶，矿棉板无尘板吊顶，铝方通吊顶，等等），空调工程等等。家具分项费用约占总费用的 40% - 45%，包括工位屏风，桌椅板凳，文件柜前台等等。公司内部细节美化费用约占总费用的 5% - 10%。

（三）隔断材料及价格

在南京办公室装修中，常用的隔断材料有多种。轻钢龙骨石膏板隔断价格在 120 - 150 元 / 平左右；不锈钢钢化玻璃隔断价格在 350 - 450 元 / 平左右；双层玻璃高隔断价格在 450 - 580 元 / 平左右；木质钢化玻璃隔断价格在 280 - 400 元 / 平左右。铝镁合金隔断在办公室隔断中是常用材料，具有诸多优势。其密度小，镁金属是广泛应用的金属中密度最小的金属，按 ρ=1.8g/cm3 计算，镁合金比塑料轻 20%，比铝轻 30%。比强度高，即镁合金的强度与质量之比高，具有一定承载能力。散热性能好，适合散热要求较高的产品，热传导率是 PP 料的 100 倍。弹性模量小，刚性好，长期使用不易变形，抗震力强。抗电磁干扰、电磁屏蔽性好。色泽鲜艳美观，耐腐蚀，能长期保持外观质量。是环保型材料，其废料可以回收利用。铝镁合金隔断主要分为单玻和双玻璃两种，价格一般在 500 元 / 平方左右。

三、商业地产成交量下降与办公室装修

（一）写字楼成交量猛降

南京商业地产中写字楼成交量下降幅度大，以近期数据为例，如 “南京商业地产成交量下降，写字楼项目猛降一半” 中提到，上周（11.8 - 11.14）写字楼成交面积约 4555.92 平米，相比前一周（商铺成交面积约 8824.3 平米，写字楼成交面积约 9657.14 平米），写字楼成交量猛降 52.82%。主要成交区域回归到河西板块（鼓楼区）。

（二）成交区域分布不平衡

南京商业地产成交量分布不平衡，主要集中在江宁、河西等热点区域。从众多数据中可以看出这一明显趋势。例如，前 11 月南京商业地产已成交 28 万 m2，8 成被江北、江宁、城南三区瓜分，其中江北成交 11.2 万㎡，江宁成交 8.1 万㎡，城南板块成交 3 万㎡，三个区域加起来占到总成交量的 8 成左右。上周南京写字楼商铺销量均下跌成交 1.5 万平时，从板块分布来看，本周鼓楼区的办公成交量名列前茅，栖霞区的成交量紧随其后，位列第三的则是浦口区。商铺方面，本周成交量前三名分别是江宁区、六合区和浦口区。在南京商业地产成交 “滑坡” 上周办公产品销量降幅近 6 成时，上周办公产品销量的前三名分别为江宁区、鼓楼区和雨花台区。而在商铺方面，浦口区和江宁区的成交量领跑全市。在 “江宁领跑 8 月南京商业地产成交量下滑近两成” 中也提到，8 月南京全市办公写字楼成交总面积 32113 平方米，江宁以 10364.23 平方米的成交面积稳居全市成交量榜首，建邺以 6945.32 平方米的成交面积位居第二。商铺成交面积约 26307 平方米，浦口的成交量较上月有大幅提高，最终以 4991.1 平方米的成交量位居第一，其次江宁区成交面积为 4848.64 平方米，仅次于浦口。这些数据充分显示了南京商业地产成交量分布的不平衡性，江宁、河西等区域始终是热点，而其他区域的成交量相对较小。

四、疫情下的南京商业地产与办公室装修

（一）办公产品成交下滑

疫情影响下的南京房地产市场，办公类产品成交下滑近六成。根据网上房地产的统计数据，南京上周（8 月 2 日 - 8 月 8 日）商业地产共成交 4609 平方米，环比下跌 9.4%。其中，办公类产品的成交量为 638 平方米，环比下降 58.4%，且出现了多日零成交的情况。从板块分布来看，上周办公产品销量的前三名分别为江宁区、鼓楼区和雨花台区。江宁的中海龙湾 U - LIVE 在售的户型面积有 85 平方米、96 平方米等，均价约 17000 元 /㎡，总价为 130 万起步。

（二）商铺成交量变化

在疫情期间，商铺类产品的成交量也有所变化。南京上周（8 月 2 日 - 8 月 8 日）商铺类产品的成交量为 3971 平方米，环比小幅上涨 11.7%。浦口和江宁区在商铺成交方面表现突出。浦口佳源国际天域的建筑面积为 80 - 200 平方米，均价 50000 元 /㎡，总价约 300 万起。江宁区的都荟天地城目前在售公寓底商的面积为 88 平方米 - 350 平方米，均价约 30000 - 40000 元 /㎡。秦淮区的保利堂悦，雨花台区的建发紫悦广场和中海 FUN 花里，均有商铺在售，整体均价 40000 元 /㎡左右。

五、房价下跌对办公室装修的影响

（一）装修价格未必随房价下跌

房价下跌对装修价格的影响并非是直接的。从材料价格方面来看，虽然部分装修材料的价格可能会受到房价下跌的影响，但并不是所有材料都会降价。一些高档、品牌材料的价格仍然坚挺，甚至会因为需求的增加而略有上涨。例如，在南京办公室装修中常用的铝镁合金隔断，具有密度小、比强度高、散热性能好等诸多优势，其价格一般在 500 元 / 平方左右，并没有因为房价下跌而出现明显下降。

在人工成本方面，房价下跌时，人工费用也会受到一定影响。由于装修行业竞争激烈，一些装修公司可能会降低报价以吸引顾客。但同时，优秀的施工人员的人工成本可能并不会降低，因为他们的手艺是最终装修效果的重要因素，在材料相同的情况下，直接影响到装修的质量。

从装修预算来看，虽然房价下跌可能会对装修预算产生影响，但装修预算还受到很多其他因素的影响。例如，个人喜好、装修风格等。如果企业主追求高端装修，即使房价下跌，也可能不会大幅降低装修预算。而对于一些预算有限的企业主，可能会更加注重性价比，选择价格适中的材料和装修方案。

（二）购房者装修决策变化

当房价下跌时，购房者对装修的态度也会发生变化。对于自住型购房者来说，如果他们购买的是毛坯房，且打算长期居住，在世俗的观念中，还是应该好好装修一下才好住。然而，一些购房者在房价下跌后，资产缩水，可能会觉得装修成本过高，从而选择简单装修或者暂时不装修。

对于投资型购房者来说，装修本来就不是必选项。在二手房市场，部分毛坯房要比装修过的房子更容易出手。因为一些买家比较忌讳 “住过人的” 房子，而且他们可能有自己的装修风格和需求。

此外，一些购房者可能会因为房价下跌导致经济压力增大，从而推迟装修计划。但也有一部分购房者会认为，房价下跌后，他们可以将省下来的钱再投到装修里，提高装修档次。

（三）装修行业的挑战与机遇

房价下跌给装修行业带来了诸多挑战。首先，市场需求下降是最明显的挑战之一。随着楼市成交量萎缩，新房装修需求减少，二手房交易也更加惨淡，装修行业的业务量大幅下降。

其次，竞争加剧也是装修行业面临的挑战。在市场需求下降的情况下，装修公司之间的竞争更加激烈。为了争夺有限的客户资源，装修公司可能会降低价格，导致利润空间进一步压缩。

然而，房价下跌也给装修行业带来了一些机遇。一方面，消费者对装修的要求可能会更加注重性价比。装修公司可以通过提供高性价比的装修方案，满足消费者的需求，从而获得市场份额。

另一方面，装修行业可以借此机会进行转型升级。例如，引入数字化、智能化的装修方式，提升服务质量和效率。同时，拓展业务范围，开展家居设计、家具制造、家居用品销售等相关业务，形成产业链，提升公司的竞争力。

总之，房价下跌对办公室装修既有挑战也有机遇。装修行业需要根据市场变化，及时调整经营策略，不断创新和提升服务质量，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。